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蕭山市北、崇賢地價(jià)均下滑！杭州樓市將迎來周期性調(diào)整？

163貴州人事網(wǎng)2018年7月11日訊：如果說，本輪樓市調(diào)控的目的在于“遏制預(yù)期”，堅(jiān)持“房住不炒”，讓房子回歸居住屬性而不是金融屬性，那么自從下半年的杭州土地市場開閘以來，種種跡象都在說明，調(diào)控已初見成效。

首先，出現(xiàn)過杭州第一個(gè)“萬人搖號”樓盤的良渚，因?yàn)槠饍r(jià)高等多方面原因?qū)е聼o人報(bào)名參拍，已在前天終止了土地交易（戳此查看）。

今天，余杭、蕭山五個(gè)板塊多宗宅地出讓，結(jié)果除了火車南站地價(jià)明升暗降，其他板塊都明顯出現(xiàn)不同程度的地價(jià)跌幅。

這或許是個(gè)趨勢，嚴(yán)格的新房限價(jià)背景下，房企不顧一切推高地價(jià)的時(shí)代或許已漸行漸遠(yuǎn)。而隨著地價(jià)不再興起波瀾，房價(jià)也將越來越可控。

蕭山區(qū)成交詳情

余杭區(qū)成交詳情

新希望23079元/㎡補(bǔ)倉市北

與同板塊最高地價(jià)比，跌幅達(dá)25%

緊鄰錢江世紀(jì)城的市北板塊，近年來都是兵家必爭之地。不過，熱度從6月后已經(jīng)降溫，6月15日的市北西單元宅地，便由濱江未封頂拿下，樓面價(jià)24390元/㎡。

此次出讓的市北東單元宅地，出讓面積24153㎡，容積率2.5，建筑面積60383㎡，樓面起價(jià)17200元/㎡，上限樓面價(jià)25729元/㎡，限高24-80米。

即便靠近地鐵，區(qū)位優(yōu)質(zhì)，仍然擋不住這輪看“冷”的趨勢，最終由新希望補(bǔ)倉，成交樓面價(jià)23079元/㎡，溢價(jià)34%。

相比上個(gè)月的濱江項(xiàng)目，再一次微跌約5.4%。再相比板塊內(nèi)的最高樓面價(jià)相比，跌幅達(dá)25%。

市北東地塊區(qū)位圖（圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

值得注意的是，蕭山市北板塊可以說庫存龐大。據(jù)錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，除了在售的多個(gè)項(xiàng)目，待售項(xiàng)目加上此次出讓地塊已多達(dá)10個(gè)，隱性庫存超過百萬平方米。

而這些2017年以來出讓的宅地，目前僅一宗地塊入市，即濱江·江南名府，其他在售新房均為2016年及以前的宅地，而未來多盤入市，競爭局面或不必避免。

市北板塊近兩年出讓的待售項(xiàng)目

實(shí)際地價(jià)=成交地價(jià)/（1-自持比例*0.6）

目前，周邊新房價(jià)格約在3.2萬元/㎡-4.5萬元/㎡，和周邊二手房的差價(jià)并不大，透明售房網(wǎng)顯示，東方一品的近月簽約均價(jià)3.5萬元/㎡。

奧克斯摘得火車南站純宅地

18400元/㎡，地價(jià)明升暗降

火車南站板塊是第二次出讓涉宅地塊，今年1月29日，該板塊已出讓過一宗商住地塊，因?yàn)樯虡I(yè)比例占35%，由外來房企重慶華宇以樓面價(jià)17830元/㎡成交。

此次推出的南站地塊為純宅地，靠近在建地鐵5號線新城路站，出讓面積25121㎡，容積率2.5，建筑面積62803㎡，樓面起價(jià)13400元/㎡，上限樓面價(jià)20087元/㎡。

約兩個(gè)半小時(shí)的爭奪后，由奧克斯以18400元/㎡競得，溢價(jià)率37%。表面上看，此次地價(jià)高了一大截，不過需要注意的是，重慶華宇的35%商業(yè)部分并不能忽視，業(yè)內(nèi)人士表示，重慶華宇的實(shí)際地價(jià)超過2萬元/㎡。

蕭山南站地塊區(qū)位圖（圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

雖然地價(jià)明升暗降，但仍不可否認(rèn)，火車南站板塊熱度不小。畢竟區(qū)位上緊鄰蕭山主城區(qū)，能承接奧體與濱江板塊的外溢。

該板塊最大的優(yōu)勢在于交通便利，借助火車南站升級，區(qū)域?qū)⒓哞F、普鐵、地鐵、公交、長途客車為一體，成為綜合交通新樞紐。

目前，地塊周邊新房價(jià)格約2.5-3萬元/㎡左右。

超山地價(jià)如坐過山車

發(fā)稿前，地價(jià)仍未超9000元/㎡

超山板塊的地價(jià)在今年仿佛坐了一次過山車。今年3月，地價(jià)首次攀上1.1萬元/㎡，然而到了5月，最低的一宗成交樓面價(jià)僅9104元/㎡。

此次出讓的地塊位置在更北面，但緊鄰市民公園，出讓面積30674㎡，容積率2.1，建筑面積64415㎡，樓面起價(jià)8500元/㎡，上限樓面價(jià)12738元/㎡。限高60米。

超山地塊區(qū)位圖（圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

競價(jià)過程緩慢，截至發(fā)稿前，地價(jià)仍未超過9000元/㎡，結(jié)果稍后見評論區(qū)。

超山板塊作為剛需板塊，地價(jià)的回歸不僅對剛需是個(gè)好消息，對于本土房企也是幸事。隨著土地市場逐漸降溫，房企出手越來越謹(jǐn)慎，因此從前市場火熱時(shí)，根本沒有機(jī)會出手的本土房企，相繼重新回歸舞臺，例如此前的贊成。

目前，地塊所在區(qū)域新房庫存告急多時(shí)，幾乎沒有新房，而二手房均價(jià)個(gè)別已超過2萬元/㎡。

上海恒文首入崇賢

12208元/㎡，折算跌幅11%

此次崇賢地塊的出讓面積36576㎡，容積率2.3，建筑面積84125㎡，起拍樓面價(jià)8666元/㎡，上限樓面價(jià)12993元/㎡，限高40-60米。

根據(jù)出讓要求，地塊須配建4206㎡的公租房，約占地上住宅建筑面積5%。

在1個(gè)多小時(shí)的競拍后，由上海恒文首入拿地，成交樓面價(jià)12208元/㎡，溢價(jià)41%。

據(jù)記者折算，公租房建安成本若按2500元/㎡，實(shí)際地價(jià)約12982元/㎡。（實(shí)際地價(jià)=(公租房面積*建安成本+成交總價(jià))/建筑面積*（1-公租房比例））

崇賢向陽地塊區(qū)位圖（圖源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

去年，崇賢板塊先后成交了5宗涉宅地塊，無一例外以上限價(jià)格12999元/㎡成交。其中，實(shí)際地價(jià)最高的為路勁項(xiàng)目，還包含18%的自持比例，若將自持部分以六折折算，那么實(shí)際地價(jià)則約14573元/㎡。

而此次成交的地價(jià)，相比路勁項(xiàng)目，折算微跌約11%。

崇賢近兩年出讓的待售項(xiàng)目

目前，地塊周邊新房主要為西房拱宸外灘、祥生群賢府、榮安翡翠半島3個(gè)，但均為2016年出讓地塊項(xiàng)目，在售均價(jià)約1.7-1.9萬元/㎡，而二手房價(jià)格則已超過2萬元/㎡。

發(fā)布時(shí)間：2018-07-11來源：163貴州人事考試信息網(wǎng)

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